Finanzierung berechnen mit dem Finanzierungsrechner

Finanzierungsrechner

Der deutsche Immobilienmarkt ist bereits seit einigen Jahren in Bewegung. Aufgrund der hohen Nachfrage haben sich gerade in Ballungszentren die Hauspreise deutlich verteuert.

Ein Grund: Der aktuell niedrige Zinssatz für die Finanzierung.

Ein deutliches Zeichen der hohen Nachfrage sind die Milliardensummen, welche Banken ausreichen. Laut MFI-Zinsstatistik der Bundesbank reichten im November 2015 Banken mehr als 18 Milliarden Euro an Privathaushalte aus.

Niedrige Finanzierungskosten allein sind aber noch kein Garant für eine solide Hausfinanzierung.

Künftige Eigenheimbesitzer, ob sie nun ein Haus bauen oder kaufen, sollten bei der Finanzierung nicht außer Acht lassen, wie wichtig bestimmte Versicherungen sind.


Finanzierungsrechner – die wichtigsten Fakten

   Für eine solide Finanzplanung ist ein Finanzierungsrechner unentbehrlich.
  Der Finanzierungsrechner simuliert verschiedene Finanzierungsvarianten.
   Je mehr Eigenkapital aufgebracht wird, desto niedriger ist der Zinssatz für die Finanzierung.
  Für ein realistisches Ergebnis sind ebenfalls die Tilgung und etwaige Sonderkonditionen relevant.
   Auch beim Finanzierungsrechner sollte immer die finanzielle Reserve miteinkalkuliert werden.


Der Begriff „Finanzierung“ ist eine Sammelbezeichnung für die Kapitalbeschaffung von Unternehmen.

Dabei unterscheidet man zwischen folgenden Finanzierungsarten:

  1. Außenfinanzierung (das Kapital kommt von außen: von Banken, Aktionären und/oder Gesellschaften)
  2. Innenfinanzierung (das Kapital wurde im Unternehmen erwirtschaftet)

Am Anfang verstand man unter dem Begriff „Finanzierung“ nur die Kapitalbeschaffung durch Ausgabe von Wertpapieren. Im Laufe der Zeit wurde die Bedeutung des Begriffs aber um die Rückzahlung und Umschichtung von Kapital sowie um die umfangreiche Versorgung eines Unternehmens mit Kapital erweitert.

Finanzierungrechner: Das Gesamtpaket zählt

Im Hinblick auf die Finanzierung zählen ganz unterschiedliche Faktoren. Der Sollzins bzw. der am Ende zu schulternde Effektivzins ist nur ein Aspekt der Finanzierung im Finanzierungsrechner.

FinanzierungsrechnerLeider verstellt das Zinstief bei einigen Haushalten den Blick auf weitere Punkte, die bei der Hausfinanzierung eine Rolle spielen.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass:

  • die gewählte anfängliche Tilgung
  • die angebotenen Sonderkonditionen
  • die Tilgungsanpassungsklauseln

ebenfalls eine sehr wichtige Rolle spielen.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.14%0.7%1.16%

Stand: 30.05.2016 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Passieren hier Fehler und werden falsche Entscheidungen getroffen, sind deren Folgen noch nach Jahren spürbar. Ein Fauxpas ist der Verzicht auf gründliche Kalkulationen.

Bauherren und Immobilienkäufer scheuen mitunter den Aufwand. Aber: Für eine solide Finanzierung des Eigenheims ist dieser Schritt unerlässlich. Der Finanzierungsrechner kann an dieser Stelle wertvolle Unterstützung bieten.

Ein Vorteil: Bereits mit wenig Aufwand lassen sich durch den Finanzierungsrechner verschiedene Ausgangssituationen simulieren.

Mediation ButtonEine Mediation kann gegebenenfalls einen Rechtsstreit verhindern. Hier finden Sie die wichtigsten Adressen von Ombudsmännern bei Streitigkeiten bei der Baufinanzierung.

finanzierungsrechner

Finanzierungsrechner: Verschiedene Kreditoptionen kalkulieren

Wer als Haushalt Hürden und Hindernisse im Zusammenhang mit seiner Finanzierung für die eigenen vier Wände meistern willKredit, muss im Finanzierungsrechner nicht nur berücksichtigen, welcher Zins fällig wird. Über den Tilgungssatz entscheidet sich nicht allein die Belastung während der Rückzahlungsphase.

Über den Umfang der Tilgung kann der Kreditnehmer die Höhe seiner Restschuld – und damit die Ausgangslage für eine nötige Anschlussfinanzierung – steuern. Parallel steht die Tilgung in direkter Verbindung zur Umwandlung der Grundschuldlast, die auf der Immobilie lastet.

Kredit AKredit B
Darlehenshöhe100.000 Euro100.000 Euro
Zinsbindung Finanzierung10 Jahre10 Jahre
Sollzinssatz Baufinanzierung2,25 Prozent2,25 Prozent
Tilgungssatz Finanzierung3 Prozent4 Prozent
Restschuld66.392 Euro55.190 Euro

Checkliste: Eigenheim – Was muss bei der Lage beachtet werden?

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, muss einiges beachten und sich vorab gut informieren. Nicht nur die Finanzierung ist ein Thema, das gut durchdacht werden sollte. Natürlich muss auch die Immobilie an sich genau unter die Lupe genommen werden. Und auch die Lage des Grundstücks spielt eine bedeutende Rolle.

Möchte ich lieber auf dem Land leben oder in der Stadt? Und wie schnell bin ich mit öffentlichen Verkehrsmitteln bei meiner Arbeitsstelle? Das alles sind Fragen, die man sich unbedingt stellen sollte, wenn man vor hat ein Haus zu bauen oder zu kaufen. Was genau es beim Thema Infrastruktur alles zu beachten gilt, erfahren Sie in dieser Checkliste. Checkliste als PDF

Beleihung und Co. – die variable Größe Sollzinssatz

Privathaushalte gehen mit teils sehr unterschiedlichen Vorstellungen zur Baufinanzierung an den Start. In einigen Fällen wissen die angehenden Immobilienbesitzer bereits recht genau zu den Hintergründen Bescheid. An anderer Stelle bleibt das Know-how auch rund um den Finanzierungsrechner aber eher vage.

Hier wird mitunter davon ausgegangen, dass der Zinssatz eine feste Größe ist. Bis zu Unterzeichnung des Kreditvertrags ist eher das Gegenteil der Fall. In Bezug auf die Zinshöhe spielen verschiedene Faktoren – wie etwa die Beleihung – eine Rolle. Je niedriger die Eigenkapitaldecke – sprich je stärker die Beleihung aus der Grundschuld und der Verkehrswert zusammenrücken – umso höher der Zinssatz.

Um mit dem Finanzierungsrechner auf ein realistisches Ergebnis zu kommen, ist dieser Zusammenhang unbedingt zu berücksichtigen. Einige Baufinanzierer veröffentlichen detaillierte Konditionentableaus, die sich entsprechend nutzen lassen.

Baufinanzierung: In der Rückzahlung immer flexibel bleiben

Finanzierung berechnenDer Finanzierungsrechner hilft dabei, das eigene Baudarlehen auf ein solides Fundament zu stellen. Prinzipiell ist anzuraten, nicht nur Aspekte wie die Ratenhöhe zu berücksichtigen. Eine gute Planung schließt eine Reserve im Budget ein.

Parallel berücksichtigt das Ganze flexible Elemente in der Tilgungsphase. Die Tilgungsanpassung kann beispielsweise in Anspruch genommen werden, wenn die Rate in ihrer ursprünglichen Form nicht mehr tragbar ist. Sondertilgungen haben sich in der Vergangenheit bewährt, wenn es um eine flexible und schnelle Rückzahlung geht.

Hier kann der Kreditnehmer innerhalb gewisser Rahmenbedingungen vom Tilgungsplan abweichen. Gängige Praxis ist eine Sondertilgung von fünf Prozent. Selten lassen sich höhere Prozentsätze von bis zu zehn Prozent darstellen. Die Auswirkungen werden am Beispiel klar.

Finanziert werden 100.000 Euro zu 2,55 Prozent mit drei Prozent Tilgung. Nach zehn Jahren sind noch mehr als 65.000 Euro Restschuld übrig. Mit 5.000 Euro Sondertilgung p. a. sinkt diese auf unter 10.000 Euro.

Häufig gestellte Fragen zum Finanzierungsrechner:

Der Rechner punktet einerseits aufgrund der Tatsache, dass Bauherren hiermit günstige Finanzierungsmodelle ermitteln können. Parallel bietet der Finanzierungsrechner einen zweiten Vorteil: Es lassen sich verschiedene Ausgangssituationen im Rechner simulieren.

Damit kann der Rechner unterschiedliche Herangehensweisen an die Baufinanzierung darstellen und zeigt, unter welchen Aspekten ein Haushalt die Finanzierung sehr schnell wieder tilgen kann.

Beim Baugeld kommt es auf viele Aspekte an. Wichtige Punkte sind der Sollzins oder der Tilgungssatz. Aber auch Faktoren wie Sonderkonditionen und die Tilgungsanpassung spielen eine Rolle.

Der Finanzierungsrechner erlaubt den Vergleich verschiedener Konditionenmodelle und Kreditarten. Zudem ist dessen Einsatz in der Planung hilfreich, um das Budget auf eine solide Basis zu stellen. Generell ist der Finanzierungsrechner für die Vorbereitung zu empfehlen.

Ein Finanzierungsrechner erlaubt auf der einen Seite die Berechnung der Rahmenbedingungen für ein Immobilienprojekt, also welche Rate usw. zu zahlen ist.

Auf der anderen Seite können Haushalte damit prüfen, ob das Budget ausreicht, um die Finanzierung für den Kauf oder Hausbau überhaupt zu realisieren. Für die Planung ist der Rechner damit ein sehr nützliches Werkzeug.

Mit dem Finanzierungsrechner lassen sich verschiedene Aspekte in der Baufinanzierung vergleichen. Ein wichtiger Punkt ist die finanzielle Belastung. Diese ergibt sich aus dem Zinssatz, der Tilgung und der Darlehenshöhe. Diese führen zur monatlichen Rate.

Der Rechner erlaubt so den Rückschluss, wie gut ein Darlehen ist. Auf der anderen Seite erfährt der Bauherr, ob die eigenen Mittel für die Finanzierung überhaupt ausreichen.

Grundsätzlich kann der Finanzierungsrechner unterschiedliche Ansätze abbilden. Eine Herangehensweise an die Baufinanzierung besteht darin, eine konkrete Budgetgrenze als Rate festzulegen – und sich anhand dieser den Rahmenbedingungen zu nähern.

Auf der anderen Seite ergibt sich aus Kreditbetrag, Zinssatz und Tilgungssatz eine Rate, die für eine Immobilie aufzubringen ist.

Diese Aussage ist pauschal nicht möglich. Letztlich spielen hier verschiedene Faktoren eine Rolle. Dazu gehört die wirtschaftliche Situation des kreditnehmenden Haushalts wie auch die Höhe der Eigenleistungen.

Generell ist es empfehlenswert, etwa 20 Prozent der Anschaffungskosten als Eigenkapital einzubringen. Niedrigere Summen sehen Baufinanzierer in der Praxis häufig kritisch. Mehr als 100 Prozent der Kaufkosten (ohne Nebenkosten) werden selten finanziert.

Eine sehr große. Schließlich handelt es sich bei der Immobilienfinanzierung um ein Darlehen, welches meist in sechsstelliger Höhe ausgereicht wird. Den Banken ist daher an einer entsprechenden Kapitaldienstfähigkeit sehr gelegen.

Zur Bonität gehört unter anderem die wirtschaftliche Situation. Aber auch Aspekte wie SCHUFA-Einträge oder vorhandenes Eigenkapital spielen in diesem Zusammenhang eine durchaus ernst zu nehmende Rolle.

Die SCHUFA-Abfrage ist im Rahmen der Baukredite Standard. Positive Einträge sind kein Problem. Negativmerkmale führen in aller Regel zu einer Ablehnung.

Die als Alternative beworbenen Kredite aus dem Ausland sind kritisch zu bewerten. Auch hier findet eine Bonitätsprüfung statt. Parallel fallen die Konditionen zum Teil zuungunsten der Kreditnehmer aus – etwa bei der Zinsbindung.

Prinzipiell besteht die Pflicht zur Ratenzahlung auch weiterhin. Kreditverträge enthalten heute teilweise Klauseln zur Tilgungssatzanpassung. Krankheit und Arbeitslosigkeit führen aber nicht per se zur Ratenpause.

Restkreditversicherungen für diesen Fall sind in den meisten Fällen – aufgrund der Kosten – kein Thema. Kann der Kredit nicht mehr getilgt werden, droht am Ende die Zwangsvollstreckung.

Eigenkapital spielt eine erhebliche Rolle. Einerseits verringert es die Kreditsumme und damit die Zinskosten der Finanzierung.

Parallel hat das Eigenkapital eine zinssteuernde Funktion. Viele Baufinanzierer erheben für Darlehen mit hohen Beleihungswerten höhere Sollzinsen. Mehr Eigenkapital bedeutet in der Praxis also ein Darlehen mit vergleichsweise günstigem Zinssatz.

Denkmalgeschützte Gebäude unterschiedlicher Baustile

Die exklusivsten und teuersten Wohnorte in Deutschland

Aus einem Ranking der exklusivsten und teuersten Wohnstandorte in Deutschland von Engel & Völkers geht hervor, dass im Betrachtungszeitraum 2014/2015 die teuerste Immobilie – mit einem Quadratmeterpreis von bis zu 73.300 Euro –  in Kampen auf der Nordseeinsel Sylt verkauft wurde.  Gefolgt von den größten Städten Deutschland – Hamburg, München, Berlin und Köln mit Quadratmeterpreisen von 31.500 – 17.000 Euro.

Auch die Nordseeinsel Norderney ist in den Top 10 der teuersten Wohnorte Deutschlands mit einem Quadratmeterpreis von bis zu 16.000 Euro vertreten – dies hängt mit der einzigartigen Umgebung  und dem naturgemäß begrenztem Angebot, das auf einer Insel herrscht, zusammen.

Die teuersten Wohnorte Deutschlands
Quelle: https://www.engelvoelkers.com/de/blog/2015/sylt-fuehrt-aktuelles-ranking-der-exklusivsten-wohnstandorte-deutschlands/

Fazit

KFW_Förderung
Quelle: https://www.kfw.de/PDF/Unternehmen/Zahlen-und-Fakten/KfW-auf-einen-Blick/F%C3%B6rderreport/KfW-F%C3%B6rderreport_03_2015.pdf

Finanzierungsrechner sind ein Instrument, um die Finanzierung fürs Haus auf sicheren Füßen ruhen zu lassen. Denn die Baufinanzierung bleibt – trotz immer noch günstiger Zinssätze – angesichts der Bausummen von mehr 150.000 Euro nach wie vor ein Kraftakt für fast jeden Durchschnittshaushalt.

Dabei geht es aber nicht nur um die Konditionen der Finanzierung. Jeder Haushalt muss in den Finanzierungsrechner auch die Budgetplanung einfließen lassen.

Das eigene Budget kann allerdings mithilfe der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) entlastet werden. Die KfW bietet verschiedene Förderprogramme im Bereich „Wohnen“ an. Mit einer solchen Förderung kann der Kapitalbedarf, der mit einem Finanzierungsrechner zu Beginn der Kalkulation ermittelt worden ist, gesenkt werden.

Dadurch sinkt automatisch die Höhe des eigentlichen Baukredits. 2015 gab die KfW bundesweit knapp 16.500 Millionen Euro Fördermittel an Bauherren frei, die sich wie folgt verteilten:

NRW
3,342 Mio. €

Niedersachsen
1,648 Mio. €

Berlin
723 Mio. €

Hamburg
502 Mio. €

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Einzelnachweise


    1. Deutsche Bundesbank: Zinsstatistik
    2. Engel & Völkers: Ranking der exklusivsten Wohnstandorte Deutschlands
    3. KfW: KfW-Förderreport 03/2015

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